Lokalplaner i Silkeborg Kommune

Det er kommuneplanen, der sætter retningen, og lokalplanen der styrer detaljerne.

Kommuneplanen er byrådets plan for Silkeborg Kommunes fysiske udvikling, og fastlægger de overordnede rammer for kommunens vækst og udvikling.

Kommuneplanen dækker hele kommunen og er ikke direkte bindende for borgerne. Men byrådet har pligt til at virke for kommuneplanens gennemførelse, bl.a. gennem udarbejdelse af lokalplaner.

En lokalplan skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. Det betyder, at Byrådet ikke kan vedtage en lokalplan, der strider mod de overordnede mål og rammer i kommuneplanen. Hvis der skal laves en lokalplan, der afviger fra kommuneplanen, skal kommuneplanen først ændres – typisk gennem et tillæg.

Læs mere og se video om kommuneplanen

Ifølge planloven skal der laves en lokalplan, før større byggerier, anlæg eller nedrivninger, som ændrer området væsentligt, sættes i gang.

Det vurderes, om ændringerne har væsentlig betydning for områdets karakter, bør indgå i en samlet planlægning, og om borgerne skal høres.

Det gælder også, hvis et område skal overføres fra landzone til byzone eller skifte anvendelse f.eks. fra erhverv til boliger.

Byrådet kan også vælge, at der skal laves en lokalplan, selvom det ikke er et krav i forhold til loven, f.eks. for at sikre en ønsket udvikling i et område eller for at give borgere og investorer klarhed over, hvad de kan forvente.

Ansøg om udarbejdelse af en lokalplan

Ansøgning om udarbejdelse af en lokalplan foregår gennem Teknik- og Miljøafdelingen.

Læs mere om, hvordan du ansøger om udarbejdelse af en lokalplan.

Der findes følgende lokalplaner:

Generel lokalplan

En lokalplan omfatter f.eks. en bydel eller et lokalområde, udarbejdes med udgangspunkt i rammer i kommuneplanen og fastsætter mere detaljerede regler for, hvordan området skal opdeles, og hvordan de enkelte delområder skal anvendes og bebygges.

Projektlokalplan

En projektlokalplan udarbejdes med udgangspunkt i et konkret projekt. Det sker typisk på baggrund af en ansøgning fra en bygherre eller et politisk ønske om at muliggøre en bestemt udvikling og målrettet én specifik ejendom, udstykning eller anvendelse.

Rammelokalplan

En rammelokalplan fastlægger de overordnede principper og strukturer for udviklingen af et større område – uden nødvendigvis at give direkte byggeret. Den fungerer som en slags “masterplan” og danner grundlag for senere mere detaljerede lokalplaner.

Temalokalplan

En temalokalplan regulerer et specifikt tema – som fx bevaring, klimatilpasning eller skiltning – på tværs af flere områder, uden at være knyttet til ét konkret projekt. Den bruges til at fastsætte fælles regler uanset geografisk placering i kommunen.

Bevarende lokalplaner

En bevarende lokalplan har til formål at beskytte og bevare særlige arkitektoniske, kulturhistoriske eller landskabelige værdier i et område. Den bruges typisk i ældre bydele, landsbyer eller områder med bevaringsværdig bebyggelse.

En lokalplan består af:

Redegørelse

En kort forklaring på, hvorfor planen laves. Redegørelsen beskriver også hvordan planen passer ind i Silkeborg kommunes overordnede udvikling, og hvordan den forholder sig til anden planlægning og lovgivning.

Bestemmelser

Et afsnit med juridisk bindende bestemmelser, der bl.a. stiller krav til, hvad der må bygges, hvordan det må se ud, og hvordan området i øvrigt må bruges.

Bilag

Lokalplanen suppleres af en række bilag, som uddyber både redegørelsen og de juridiske bestemmelser. Bilagene omfatter bl.a. et kort over områdets eksisterende forhold før lokalplanens udarbejdelse, samt ét eller flere lokalplankort, der understøtter planens bestemmelser visuelt. Bilagene kan også indeholde andre kort og illustrationer, som bidrager til forståelsen af lokalplanens indhold – f.eks. forslag til bebyggelsens udformning, anvendelse af specifikke arealer eller strækninger.

Miljøvurderingsloven fastlægger, at der skal foretages en vurdering af, hvordan et forslag til lokalplan vil påvirke miljøet. Miljø skal forstås i bred forstand, ved påvirkning af mennesker, natur, landskab, klima, trafik og sundhed.

Miljøvurderingen sikrer, at der tages højde for miljøpåvirkningen tidligt i planlægningsfasen. Ved forslag til lokalplaner, hvor der er en begrænset miljøpåvirkning på et mindre areal, vil miljøvurderingen kunne afsluttes med en indledende screening. I øvrige forslag til lokalplaner vil miljøvurderingen være mere omfattende og kan give behov for nye undersøgelser.

I hver sag er det afgørende, at miljøvurderingen bidrager til et højt niveau af miljøbeskyttelse og bæredygtig udvikling.

En miljøvurdering omfatter typisk:

• En indledende screening i form af en afgørelse, hvor myndigheden tager stilling til væsentligheden af planens indvirkning på miljøet og om der skal gennemføres en miljøvurdering.
• En afgrænsning og identifikation af de væsentlige miljøpåvirkninger, der skal vurderes.
• En miljørapport der beskriver miljøpåvirkningerne og eventuelle alternativer.
• En offentlig høring af rapporten, som kan give andre myndigheder, borgere og interesseorganisationer mulighed for at komme med indsigelser og forslag. Den vil foregår ofte sideløbende med høringen af lokalplanforslaget.
• En politisk beslutning, hvor Byrådet enten godkender eller afviser planen.

Læs mere om miljøvurdering af lokalplaner hos Miljøministeriet

Før en lokalplan kan vedtages, bliver den sendt i offentlig høring, så naboer, foreninger og andre interesserede har mulighed for at komme med bemærkninger og forslag.

• Normalt varer høringsperioden 4 uger.
• Hvis lokalplanen også kræver et kommuneplantillæg, forlænges høringsperioden til mindst 8 uger.
• Hvis høringen falder sammen med ferieperioder som jul eller sommerferie, forlænges perioden typisk med 1–2 uger.
• Hvis høringen fører til væsentlige ændringer i planforslaget, kan det være nødvendigt med en fornyet høring, så alle får mulighed for at forholde sig til de nye ændringer.

Når planlægningen vedrører et større antal borgere, kan der være brug for at holde et borgermøde - enten fysisk eller digitalt.

Borgermøder afholdes ofte i forbindelse med den offentlig høring af et forslag til lokalplan, men kan også foregå på andre tidspunkter i planlægningen. På borgermødet vil Silkeborg Kommune eller projektudvikleren præsentere planen eller det projekt, der danner grundlag for planen. Her får borgerne mulighed for at stille spørgsmål, komme med input og diskutere forslaget. Mødet fungerer som en platform for dialog mellem borgere, politikere og fagfolk.

I store eller komplekse plansager kan planarbejdet også suppleres af fx workshops, høringer eller indlæg på digitale platforme, for at sikre bredere og meningsfuld inddragelse.

Retsvirkninger

En lokalplans retsvirkninger træder i kraft, når den endelige vedtagelse af lokalplanen i byrådet offentliggøres.

Efter byrådets endelige vedtagelse, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, anvendes og bebygges i overensstemmelse med planens bestemmelser, ifølge § 18 i planloven.

En eksisterende lovligt etableret anvendelse og udnyttelse af en ejendom kan dog fortsætte - også selv om det vil være i strid med lokalplanens bestemmelser. Lokalplanen pålægger heller ikke en grundejer handlepligt. Planen sikrer alene, at hvis der etableres ny bebyggelse eller anlæg, eller hvis områdets anvendelse ændres, så skal ændringerne være overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.

Efter offentliggørelsen af en lokalplan, er der en periode på 4 uger, hvor retlige forhold kan påklages.

Midlertidige retsvirkninger

Når der findes et forslag til lokalplan, er der efter Planlovens § 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Det skal sikre, at de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan.

De midlertidige retsvirkninger gælder fra den offentlige bekendtgørelse af lokalplanforslaget og indtil lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort af Byrådet. Dog højst 1 år efter offentliggørelsen.

Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendomme inden for området kan dog fortsætte som hidtil, også selv om det vil være i strid med lokalplanens bestemmelser.

Byrådet kan beslutte at ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan og for varetagelsen af almene samfundsinteresser. F.eks. med henblik på etablering af en nødvendig adgangsvej til et lokalplanområde.

Ekspropriation kan besluttes inden 5 år efter at planen er offentliggjort, herefter bortfalder muligheden. Ekspropriation gennemføres efter vejlovens regler.

Læs mere om ekspropriation på Plan- og Landdistriktsstyrelsens hjemmeside

Overtagelse af ejendomme udlagt til offentlige formål

Når en lokalplan har udlagt en ejendom eller en del af en ejendom til et offentligt formål, kan ejeren forlange ejendommen overtaget af Silkeborg Kommune mod erstatning. Overtagelsespligten påhviler kun Silkeborg Kommune, hvis arealet ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme.

Overtagelse af ejendomme der ikke må nedrives

Når det er bestemt i en lokalplan, at en bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra Byrådet og tilladelsen nægtes, kan ejeren forlange ejendommen overtaget af Silkeborg Kommune mod erstatning. Overtagelsespligten påhviler dog kun Silkeborg Kommune, hvis der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for ejendomme med en lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af et nedrivningsforbud.

Når en lokalplan vedtages, må der ikke etableres forhold som strider med dens bestemmelser.

• Eksisterende byggeri og lovlig anvendelse kan fortsætte som hidtil.
• Lokalplanen pålægger ikke en grundejer pligt til at realisere de byggerier eller de anvendelser som lokalplanen giver mulighed for. Men hvis man vil bygge nyt eller ændre anvendelse af de arealer, der er omfattet af planen, skal det være i overensstemmelse med lokalplanen.
• Silkeborg Kommune kan i nogle tilfælde give dispensation til mindre ændringer. Men dispensationen må ikke være i strid med planens principper, som typisk handler om formål og anvendelse.
• Større afvigelser fra lokalplanens bestemmelser vil forudsætte en ny lokalplan.
  
  

Silkeborg Kommunen kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen som typisk handler om formål og anvendelse. Større afvigelser og afvigelser fra lokalplanens principper forudsætter, at der udarbejdes en ny lokalplan (Planlovens § 19, stk. 2).

Principper for dispensation - § 19

Principperne i en lokalplan er som hovedregel fastsat i formålsbestemmelsen og de anvendelsesbestemmelser, som knytter sig til formålet med lokalplanen. Principperne omfatter også den planlagte struktur, herunder fordelingen mellem friarealer og bebyggede arealer. Dispensation kan således som regel ikke gives til indgreb i grønne områder og fælles friarealer.

Konkret vurdering

En dispensation fra en lokalplan kan kun gives på baggrund af en konkret ansøgning.

Der kan ikke gives ”generelle” dispensationer. Tilsvarende kan Byrådet ikke beslutte, aldrig at ville dispensere fra lokalplanen. En afgørelse om dispensation skal begrundes, medmindre afgørelsen fuldt ud giver parten medhold, jf. forvaltningsloven §§ 22-24.

Begrundelsen skal indeholde en henvisning til de retsregler, der er lagt til grund ved afgørelsen. Ved skønsmæssige afgørelser skal begrundelsen desuden beskrive de hovedhensyn, som har været bestemmende for afgørelsen. Det betyder, at begrundelsen skal tage udgangspunkt i lokalplanen og de konkrete forhold på ejendommen og i området.

Ansøg om en dispensation ved at kontakte plan@silkeborg.dk

Hvis du som borger er utilfreds med den måde, en lokalplan er vedtaget på, f.eks. hvis du mener at høringsfristen ikke er overholdt, eller hvis du mener, der mangler en miljøvurdering, kan du klage til Planklagenævnet.

Sådan gør du

• Indsend klagen via Planklagenævnets klageportal
• Du skal klage senest 4 uger efter, at lokalplanen er offentliggjort.
• Det koster et gebyr at klage.
• Du får besked, når sagen er behandlet – og hvis klagen giver anledning til ændringer, kan lokalplanen blive ændret eller ophævet.

Vigtigt at vide

• Du kan ikke klage over indholdet af lokalplanen, f.eks. hvis du ikke kan lide udformningen eller placeringen af et byggeri.

Silkeborg Kommunes afgørelser om lokalplaner kan indbringes for domstolene, jf. Planlovens § 62. Søgsmål skal være anlagt inden 6 måneder efter, at afgørelsen er meddelt.